维多利亚州的许多地区城市和乡镇多年来人口持续增长，从传统的农业经济转向服务和教育领域的新就业机会。

毕马威地区经济学家特里·罗恩斯利 (Terry Rawnsley) 表示，随后出现了新冠肺炎疫情，数千人从城市逃往乡村，“吸走了所有闲置住房”。 ¹

尽管墨尔本人流向这些地区的人数较疫情期间的高峰有所放缓，但没有迹象表明 2021 年至 2022 年推高的租金会下降。

根据域的 三月租金报告, ² 过去一年，维州各地区的房屋租金中位数上涨了 6%，即每周上涨 $25 至 $445。

这比截至 2022 年 3 月的一年中 9.1% 的涨幅有所下降，但尽管如此，维多利亚州八个地方城市的房屋租金仍以两位数上涨。

其中包括受洪水影响的大谢珀顿（Greater Shepparton），该地区的租金自去年 3 月以来上涨了 13.5%，周租金中位数为 $420，其中 63% 的租房家庭属于最低收入群体，而维州平均水平为 25% %，而墨尔本的平均水平为 17.5%。与此同时，谢珀顿 2022 年上半年的空置率为 0.5%，远低于公认的 3% 的“健康市场”空置率。³ 在沃东加，租金比上年上涨 7.5%，周中位数为 $430，空置率为 0.77%。

米切尔郡 (Mitchell Shire) 位于墨尔本以北仅 40 公里处，已成为维多利亚州发展最快的外都市区之一，这里的社区服务和基础设施正在努力跟上人口增长和住房开发的步伐。

然后还有旅游和树木更换目的地，例如阿尔卑斯郡和斯特拉斯博吉郡，这些地区的住房需求很高，但往往以牺牲低收入家庭的利益为代价，这些家庭因价格越来越高而被挤出私人租赁市场。

区域中心面临着严峻的挑战，总体上出租房屋和经济适用出租房屋的数量非常有限，而且在生活成本压力不断增加的情况下，收入极低的人受到的影响最大。

但即使是从事高薪工作的人也不能幸免于租金危机，因为他们往往无法在工作地点找到合适的住所。

维多利亚社区住房行业协会 (CHIA Vic) 最近的一份报告显示，维多利亚地区有 35,900 个家庭无家可归或居住在过度拥挤的房产中，其中 5-7% 的人口需要某种形式的支持来维持其租赁。⁴

与大多数大都市区不同，维多利亚州地区的住房主要由三至四居室的独立屋组成，尽管对小型房产的需求不断增长。根据 2021 年人口普查，一人和两人家庭占维多利亚州地区人口的 65.7%3，但只有 18.3% 的住房是一间或两间卧室。⁵

虽然经济适用房供应不足且多样化的情况在维多利亚州地区很常见，但并非所有地区都是一样的。

全州各地区的人口概况在年龄、性别、种族、就业、教育、健康和家庭规模方面存在显着差异。

BeyondHousing 并没有忽视这一事实，它是 13 个地方政府区域无家可归者系统的主要切入点，也是维多利亚州古尔本和奥文斯默里地区运营的最大社区住房组织，为超过 6,400 名高危人群提供支持，每年都有 700 个家庭入住，管理着 700 多个租约，其中 15% 的租客为原住民和托雷斯海峡岛民。

维多利亚州地区的人口多样性在大谢珀顿地区最为明显，该地区的原住民和托雷斯海峡岛民比例最高，占总人口 68,000 人的 3.9%。

此外，近 12,000 名谢珀顿居民出生在海外，其中 26% 在 2016 年至 2021 年间抵达澳大利亚。这一移民率为 25.7%，而维多利亚州其他地区的移民率为 16.6%。该市的单亲家庭比例也较高（11.1%）。⁶

2023 年 1 月的维多利亚住房登记显示，目前谢珀顿的维多利亚住房登记社会住房等候名单上有 2,590 人，其中 1,423 人被视为优先入住。

根据最新的人口普查数据，在旺加拉塔，2016 年至 2021 年间，无家可归者人数猛增了 66.67%，估计有 125 人要么露宿在帐篷里，要么睡在沙发上。

毫不奇怪，在旺加拉塔和邻近中心贝纳拉的候补名单上登记的人数在过去 12 个月里翻了一番，达到 1,607 人。

根据 2023 年 1 月的数据，沃东加 (1,387 人) 和西摩 (597 人) 登记社会住房的人数也显着增加。

对更多社会住房的高需求、私人市场中有限的负担得起的租赁选择以及创纪录的低空置率加剧了整个维多利亚地区的问题。

但即使是维多利亚州住房登记处的数据也未能反映整个维多利亚州地区住房需求的真实程度。如果社区没有社会住房，人们就无法登记。

获得服务

对于无家可归者或面临无家可归风险的人来说，获得专业的无家可归者支持服务也面临着挑战，因为大多数机构都位于主要中心。

这不仅是因为边远地区的公共交通选择有限，而且是因为各机构的资源有限，而且尽管联邦政府在 3 月份为无家可归者服务续签了 $6750 万的同工同酬令 (ERO) 补充资金，但需求却不断增加。

根据 2022 年 12 月发布的两年一度的国家无家可归监测报告，2021-22 年维多利亚州地区平均每月使用无家可归服务的人数为 9,949 人，比 2017-18 年增加了 6%。⁷

监测发现，住房负担能力压力是全国无家可归人数增长最快的原因，平均每月寻求帮助的人数增加了 27%。

结束无家可归和当前住房危机的解决方案是在需要的地方建造更多经济适用房。如果真有那么容易就好了。

发展障碍

基础设施的缺乏长期以来一直阻碍着维多利亚地区新住房的开发。

印度独立联邦议会议员 Helen Haines 博士多次呼吁联邦政府设立 $20 亿的地区住房基础设施投资基金，以支持对污水处理和排水系统等关键基础设施的投资。⁸

区域住房基础设施投资基金将释放旺加拉塔和贝纳拉等城镇的经济适用房供应。

海恩斯博士在 5 月 16 日向全国农村新闻俱乐部发表的讲话中表示：“我们必须结合具体情况考虑开放各级住房存量所需的条件。我们需要中等密度的住房。我们需要社会住房。我们需要工人住房。我们需要巧妙的住房。我们需要让社区与我们一起。 ⁹

谢珀顿洪水

自然灾害

维多利亚地区面临的另一个挑战是气候变化和日益增多的自然灾害的影响。

过去五年来，维多利亚州东北部和古尔本山谷地区经历了毁灭性的丛林大火和洪水，造成生命、财产、牲畜和自然环境的重大损失。

这些灾害的影响、创伤、生命和财产损失以及经济破坏只会使偏远地区的弱势个人和家庭进一步边缘化。

BeyondHousing 历来参与对受自然灾害影响的人们的即时响应和长期支持。 2009 年黑色星期六后，工作人员在康复中心工作
以及 2020 年黑色夏季丛林大火和 2022 年维多利亚州北部洪水，并继续管理位于墨累上游的一些可运输房产。

去年 12 月，BeyondHousing 获得了维多利亚之家 (Homes Victoria) 的 $200 万资金，还在谢珀顿 (Shepparton) 和西摩 (Seymour) 开展了强化洪水恢复计划，并与洪水前无家可归或因洪水而无家可归且几乎没有住房选择的弱势家庭合作。

BeyondHousing 已通过过渡性住房管理计划支持 52 个家庭获得公共和长期社区住房、私人租赁以及中短期住宿。

合作工作

BeyondHousing 非常自豪能够与政府机构和其他专业服务机构合作，以满足客户的支持需求，包括家庭暴力、心理健康、社区健康、专业无家可归者和原住民控制社区组织。

它还与 Peter and Lyndy White 基金会保持着宝贵的合作伙伴关系，该基金会已向 BeyondHousing 承诺投入 $5000 万，为私人租赁市场中往往处于最弱势地位的单身人士和小家庭建造负担得起、宜居、可维护的住房。

与所有社区住房开发商一样，自 2020 年以来，随着土地、建筑材料和劳动力成本的增加以及施工时间的延误，BeyondHousing 在实施其住房开发计划时面临着重大挑战。

然而，它正在与当地建筑商合作，尽量减少这些影响，并确保继续为该地区的人们提供住房。

BeyondHousing 还认识到地方政府在提供经济适用房方面发挥的关键作用。

通过与地方政府建立战略合作伙伴关系，BeyondHousing 倡导多样化的建筑形式来满足社区需求，并为大谢珀顿、沃东加市和米切尔郡的经济适用住房战略的发展提供了宝贵的投入。

尽管许多地区社区认识到需要更多经济适用房，但规划延误也会显着增加经济适用房的成本。地方政府可以发挥作用，优先考虑保障性住房的规划申请，并促进保障性住房在区域内的作用。
健康社区的组合。

还有更多工作要做

必须承认维多利亚州政府耗资 $53 亿的大型住房建设计划的影响，该计划为解决住房危机（包括维多利亚州乡村地区）提供了大量投资。

BeyondHousing 已获得 $3000 万的资金，用于在该地区建造 140 多套住房，并将与 Wodonga TAFE 和 Junction Support Services 合作，管理新的 Wodonga Education First Youth Foyer，并于 2025 年中期竣工。

位于沃东加 TAFE 麦科伊街校区的耗资数百万美元的中心将为 40 名经历或面临无家可归风险的年轻人提供安全、受支持的住房、教育、培训和工作技能，就像由 BeyondHousing 管理的成功的谢珀顿青年休息室一样。与 Berry Street 和 GOTAFE 合作，于 2016 年开业。

尽管有这些政府和慈善投资，无家可归和住房危机仍然存在，社会住房的等候名单不断增加，超过了可用住房。

虽然 5 月份的州预算在未来四年内额外拨款 $1.34 亿美元，用于提供有针对性的住房、无家可归者和支持计划，其中包括 $6760 万美元，用于继续为露宿者提供“从无家可归到有家可归”服务，但社会住房没有资本资助。

如果不承诺在未来十年内建设社会住房，维州地区可能会看到更多人陷入住房危机并无家可归。

尾注

1. 1. Malo J 和 Razaghi T 2023，“去年房价猛增的维多利亚时代树木更换城镇”，《时代报》，https://www. theage.com.au/property/news/the-victorian-tree-change-towns-where-house-prices-jumped-last-year-20230123-p5cerz.html
2. 2. Domain 2023，2023 年 3 月研究租赁报告，https://www.domain.com。 au/研究/租赁报告/2023 年 3 月/
3. 3. id Informed Decisions，大谢珀顿市，住房租赁四分位数，https://profile.id.com.au/shepparton/housing-rental-quartiles?BMID=40
4. 4.社区住房行业协会，更多社会保障性住房。 https://www.communityhousing.com.au/our-advocacy/more-social-housing/
5. .5. id 知情决策，区域
   维克，家庭规模，https://profile。
   id.com.au/australia/household-
   尺码？WebID=190&BMID=41
6. 6.同上。
7. 7. 同上。
8. 8. 启动住房 2022 年，国家无家可归者监测 2022，https://www.launchhousing.org.au/national-homeless-monitor-2022
9. 9. Haines H 2023，澳大利亚地区住房支持，媒体发布，https://www.helenhaines.org/media/housing-support-for-regional-australia/